{"id":3634,"date":"2021-10-15T01:06:00","date_gmt":"2021-10-14T23:06:00","guid":{"rendered":"https:\/\/magazin.progeno.de\/?p=3634"},"modified":"2021-10-15T14:16:36","modified_gmt":"2021-10-15T12:16:36","slug":"sozialgerechte-bodennutzung-in-muenchen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/magazin.progeno.de\/index.php\/2021\/10\/15\/sozialgerechte-bodennutzung-in-muenchen\/","title":{"rendered":"Sozialgerechte Bodennutzung in M\u00fcnchen"},"content":{"rendered":"\n

Wie M\u00fcnchen die ausufernden Mietpreise in den Griff bekommen will<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Die Grundst\u00fcckskosten sind die Preistreiber f\u00fcr die Mieten bei Neubauprojekten, war schon M\u00fcnchens Alt-OB Hans-Jochen Vogel \u00fcberzeugt. Wie im Wilden Westen ging es fr\u00fcher auf dem Grundst\u00fccksmarkt in M\u00fcnchen zu. Schon vor 60 Jahren betrieb er Bodenvorratspolitik, von denen heute die Siedler in Freiham profitieren. Um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, stehen im Baugesetzbuch einige Instrumente zur Verf\u00fcgung.<\/strong><\/strong><\/p>\n\n\n\n

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Ein Gl\u00fccksfall f\u00fcr M\u00fcnchen war die Bodenbevorratung von Alt-OB Hans-Jochen Vogel in Freiham<\/em><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Die \u00c4lteren werden sich vielleicht noch an die Fernsehserie \u201eDer Millionenbauer\u201c aus den 1980er Jahren erinnern. Der \u00d6konom Josef Hartinger, dargestellt von Walter Sedlmayr, verkauft seine gro\u00dfen Ackerfl\u00e4chen im M\u00fcnchner Osten an Bauspekulanten. Er wird zwar reich, muss dann aber feststellen, dass er seinen Grund f\u00fcr ein Butterbrot verscherbelt hatte, w\u00e4hrend die Immobilienhaie nach der Ausweisung als Bauland ein Vielfaches erl\u00f6st haben.<\/p>\n\n\n\n

Entlehnt war die Idee f\u00fcr die TV-Serie dem richtigen Leben, wobei die Wirklichkeit noch bizarrer war, als es sich die Drehbuchschreiber ausdenken wollten. In den 1960er Jahre hatte der Stadtrat einen Stadtentwicklungsplan beschlossen, in dem der Bau der von Trabantenst\u00e4dten, unter anderem auch Neuperlach, festgelegt war. M\u00fcnchen platze aus allen N\u00e4hten und schnelles Handeln war angesagt. 150 Grundst\u00fcckseigent\u00fcmer mussten in Perlach \u00fcberzeugt werden, ihren Boden herzugeben. Hier legte sich die damals auf Grundst\u00fccksbeschaffung spezialisierte Firma Terrafinanz ins Zeug.<\/p>\n\n\n\n

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Grundst\u00fccks-Aff\u00e4ren gab es in M\u00fcnchen immer wieder<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Die unbekannte Terrafinanz hatte rasche Ankauferfolge, wie der damalige Oberb\u00fcrgermeister Hans-Jochen Vogel (SPD) in einem Interview mit dem Spiegel im Jahr 1983 best\u00e4tigte. Die h\u00e4tten \u201eunkonventionell\u201c verhandelt, meinte Vogel \u2013 hei\u00dft im Klartext: Widerspenstigen Bauern wurde f\u00fcr den Fall eines Vertragsabschlusses angeboten, dass demn\u00e4chst als Bonus ein nagelneues Auto ihrer Lieblingsmarke vor der T\u00fcr stehen w\u00fcrde. Im Schnitt bekamen die Landwirte 39 Mark pro Quadratmeter und sie waren zufrieden damit, weil zu dem Zeitpunkt niemand ahnte, dass hier in naher Zukunft Hochh\u00e4user aus dem Boden gestampft werden sollen.<\/p>\n\n\n\n

Was erst 20 Jahre sp\u00e4ter herauskam: Weiterverkauft wurden die Fl\u00e4chen dann an den Bautr\u00e4ger, dem Gewerkschaftsunternehmen Neue Heimat, f\u00fcr 308 Mark pro Quadratmeter. Der Reibach f\u00fcr die Terrafinanz belief sich insgesamt auf 50 Millionen Mark. Und besonders pikant: Der Neue Heimat-Vorstand Albert Vietor war damals privat an der Terrafinanz beteiligt und kassierte mit ab.<\/p>\n\n\n\n

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In Neuperlach wurde mit Bodenspekulation kr\u00e4ftig Reibach gemacht<\/em><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Fr\u00fcher wurde aus Ackerland Bauland und Investoren profitierten oft von der Explosion der Kosten. Dazu gibt es auch noch ein anderes Beispiel, \u00fcber das sogar ein M\u00fcnchner Oberb\u00fcrgermeister gestolpert ist. Es ging damals um den Zamilapark im M\u00fcnchner Osten. OB war zu der Zeit Erich Kiesl (CSU). Einer Firma von dem ihm befreundeten Bauunternehmer Josef Sch\u00f6rghuber wurden 60.000 Quadratmeter st\u00e4dtischen Grund verkauft. Ein Gutachten der Stadt hatte pro Quadratmeter 840 Mark ermittelt. Verkauft wurde es f\u00fcr 230 Mark. Dem Stadtrat wurde der tats\u00e4chliche Wert verheimlicht, wodurch der Kommune ein Schaden von 20 Millionen Mark entstanden ist. Das Argument eines \u201eBaulandgeschenkes\u201c nutzte Kiesls Gegenspieler Georg Kronawitter (SPD) im Wahlkampf bei der OB-Wahl 1984 aus und Kiesl wurde prompt abgew\u00e4hlt.<\/p>\n\n\n\n

Alt-OB Vogel sichert Bodenvorrat in Freiham<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Es war bereits in 1960er Jahren, als Vogel beim Aktenstudium \u00fcber eine Bauvoranfrage der S\u00fcdhausbau zu Freiham stolperte. Wie Neuperlach war auch Freiham als k\u00fcnftige Trabantenstadt im Stadtentwicklungsplan verankert. Hier musste aber nicht mit einer Vielzahl von Eigent\u00fcmern verhandelt werden, sondern nur mit einem, dem Besitzer von Gut Freiham, Dr. Guido von Maffei.<\/p>\n\n\n\n

Und im Gegensatz zu Neuperlach wollte die Stadt die Handlungshoheit nicht aus der Hand geben. Allerdings fehlte der Kommune das Geld, um die riesige landwirtschaftliche Fl\u00e4che von 170 Hektar finanziell zu stemmen. Man gr\u00fcndete den Zweckverband Freiham zusammen mit dem Freistaat Bayern und einigen Kapitalgebern und kaufte das Ackerland. Diese fr\u00fche Entscheidung zur Bodenbevorratung stellte sich als Gl\u00fccksfall heraus.<\/p>\n\n\n\n

\u201eDas hat uns aus heutiger Sicht Milliarden gespart\u201c, bekr\u00e4ftigte der Alt-OB in einem Interview mit der Abendzeitung im Jahr 2019. Vor allem kommt das heute den Bewohnerinnen und Bewohnern zugute, die sich \u00fcber bezahlbare Wohnungen freuen d\u00fcrfen. Denn, machten vor 30 Jahren die Kosten f\u00fcr das Grundst\u00fcck lediglich 8 bis 10 Prozent der gesamten Baukosten aus, waren es 2019 schon knapp 50 Prozent.<\/p>\n\n\n\n

Explosion der Baulandpreise<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Durch die Erfahrungen als OB in M\u00fcnchen und sp\u00e4ter als Bundesbauminister sch\u00e4lte sich f\u00fcr Hans-Jochen Vogel ein immer klares Bild heraus. Die explosive Erh\u00f6hung der Baulandpreise sind die wesentliche Ursache der hohen Mietpreise. In seinem Buch \u201eMehr Gerechtigkeit\u201c (Herder-Verlag), das er kurz vor seinem Tod in M\u00fcnchen vorstellte, fordert er eine neue Bodenordnung. Es k\u00f6nne nicht sein, dass ein Investor Grundst\u00fccke kauft, um diese dann einige Jahre wieder mit dreifachen Gewinn zu verkaufen, ohne darauf auch nur eine Hundeh\u00fctte gebaut zu haben, so der Alt-OB. Im Jahr 2010 bekam man in M\u00fcnchen einen Quadratmeter Bauland noch f\u00fcr 630 Euro. Sieben Jahre sp\u00e4ter musste man daf\u00fcr bereits 1.876 Euro hinbl\u00e4ttern. Seit 1950 bis 2015 sind die Baulandpreise in M\u00fcnchen um satte 39.000 Prozent in die H\u00f6he geschossen. Ein Ende der Fahnenstange ist nicht in Sicht.<\/p>\n\n\n\n

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Alt-Oberb\u00fcrgermeister Hans-Jochen Vogel machte sich f\u00fcr eine Reform des Bodenrechts stark<\/em><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Bereits als Oberb\u00fcrgermeister war Vogel der Meinung, dass Grund und Boden keine beliebige Ware sein k\u00f6nne. Die Stadt forderte den Bund auf, das Bodenrecht zu reformieren, unter anderem mit einem erweitertem Vorkaufsrecht der Kommunen. Vogel sah hier immer Wien als Vorbild. Bereits 1918 fasste dort die Gemeinde den Beschluss, sich m\u00f6glichst viel Boden f\u00fcr den Wohnungsbau zu sichern. Heute lebt in der \u00f6sterreichischen Metropole zwischen 30 und 40 Prozent der Bev\u00f6lkerung in bezahlbaren Gemeindewohnungen. Der Alt-OB spricht sich daf\u00fcr aus, dass die Gemeinden so viele unbebaute Fl\u00e4chen kauft, wie finanziell m\u00f6glich.<\/p>\n\n\n\n

Zu den Forderungen z\u00e4hlen auch ein Baugebot, ein Planungswertausgleich, wenn Grund zu Bauland wird, sowie eine Bodengewinnsteuer, um Gewinne abzusch\u00f6pfen, die den Bodeneigent\u00fcmern ohne eigenes Zutun entstanden sind. Als Bundesbauminister1972 im sozialliberalen Kabinett von Willy Brandt konnte Vogel zwar einige Verbesserungen in der Steuerung bei der Stadtentwicklung durchsetzen, bei der Eind\u00e4mmung der Bodenspekulation scheiterte er jedoch. Das Thema blieb auch im Kabinett von Helmut Schmidt in den Schubladen verschwunden und wurde sp\u00e4ter in der \u00c4ra von Helmut Kohl erst recht nicht mehr ausgegraben.<\/p>\n\n\n\n

Vogel fordert in seinem Buch nicht nur die \u00dcberf\u00fchrung von Grund und Boden \u201ein den Allgemeinwohlbereich, sofern er wohnungsrelevant ist\u201c. Er spricht sich auch daf\u00fcr aus, dass die Gemeinden einmal erworbenen Boden nicht mehr verkaufen d\u00fcrfen. Stattdessen sollen sie ihn nur noch an Dritte im Erbbaurecht, zum Beispiel an Wohnungsgenossenschaften, abgeben d\u00fcrfen.<\/p>\n\n\n\n

Von Gr\u00fcnland zu Bauland ohne Spekulation<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Nachdem sich die Lage auf dem Wohnungsmarkt bei den steigenden Mietkosten vor allem in den Metropolregionen immer weiter versch\u00e4rfte, hat der Bundes-Gesetzgeber mit regulierenden Eingriffen reagiert. So sind im Baurecht in den letzten Jahrzehnten einige Instrumente geschaffen worden, um eine sozialgerechte Bodennutzung zu erm\u00f6glichen. Angesichts der Bev\u00f6lkerungsentwicklung in M\u00fcnchen, bei der bis ins Jahr 2040 eine Einwohnerzahl von 1,8 Millionen Menschen prognostiziert wird, reizt die Stadt diese M\u00f6glichkeiten auch sehr extensiv aus.<\/p>\n\n\n\n

Entlang der Bahnlinie der S8 von Daglfing bis Johanneskirchen erstreckt sich \u00f6stlich davon das 600 Hektar gro\u00dfe Planungsgebiet, in dem einst bis zu 30.000 Menschen leben und 10.000 Arbeitspl\u00e4tze entstehen sollen. Diese Siedlungsfl\u00e4che steht unter dem Vorbehalt, ein sogenanntes SEM-Gebiet zu werden. SEM bedeutet \u201est\u00e4dtebauliche Entwicklungsma\u00dfnahme\u201c. Im M\u00fcnchner Norden in Feldmoching f\u00fcr ein Gebiet von 900 Hektar ist ein solche Planungsneuordnung ebenfalls eingeleitet.<\/p>\n\n\n\n

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In Daglfing und Johanneskirchen sollen Wohnungen f\u00fcr 30.000 Menschen entstehen <\/em><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Im St\u00e4dtebaurecht ist die SEM das sch\u00e4rfste Instrument, um einen bezahlbaren Wohnraum zu erm\u00f6glichen. Die Gesamtma\u00dfnahme wird als Entwicklungssatzung vom Stadtrat beschlossen. Zur Sicherung der Entwicklung ist auch ein Genehmigungsvorbehalt f\u00fcr alle Vorg\u00e4nge zum Erwerb von Grundst\u00fccken und alle wesentlichen \u00c4nderungen in dem Bereich verbunden. Eine SEM wird dadurch finanziert, dass die Stadt die Grundst\u00fccke zu dem Wert erwirbt, der ohne Aussicht auf die Ausweisung als Bauland zustande kommen w\u00fcrde. Die baureifen Grundst\u00fccke werden nach der Erschlie\u00dfung zu dem dann h\u00f6heren Verkehrswert ver\u00e4u\u00dfert. Eigent\u00fcmer, die ihre Grundst\u00fccke behalten, entrichten einen Ausgleich des Preisunterschiedes vorher und nachher. Die sonst \u00fcblichen Erschlie\u00dfungsbeitr\u00e4ge entfallen. Eine Enteignung ist m\u00f6glich, wenn das Gesamtprojekt in Gefahr ger\u00e4t, weil die Eigent\u00fcmer ihr Grundst\u00fcck nicht hergeben wollen.<\/p>\n\n\n\n

Rotes Tuch: St\u00e4dtebauliche Entwicklungsma\u00dfnahme (SEM)<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Die Stadt versucht, eine SEM f\u00fcr den Nordosten zu vermeiden und sich anderweitig mit den Eigent\u00fcmern einig zu werden. Denn es m\u00fcssen verschiedene Voraussetzungen erf\u00fcllt sein. Dazu geh\u00f6rt auch die z\u00fcgige Durchf\u00fchrung des Projekts, die angesichts der immensen Gr\u00f6\u00dfe des Planungsgebietes und der Verschiedenartigkeit der Eigent\u00fcmer kaum zu realisieren ist.<\/p>\n\n\n\n

Keine andere St\u00e4dtebau-Ma\u00dfnahme beschw\u00f6rt so viel Widerstand aus der Bev\u00f6lkerung heraus, wie eine SEM. In Feldmoching und im Nordosten haben sich zwei Initiativen vorwiegend aus Grundst\u00fccksbesitzern und Anwohnern gebildet, die verhindern wollen, dass das SEM-Modell in den Gebieten verwirklicht wird. Die B\u00fcrgerinitiative \u201eLebenswertes Daglfing\u201c k\u00e4mpft gegen die Versiegelung des Bodens und f\u00fcr Frischluftschneisen und fordert, dass zuerst die Untertunnelung der Bahnstrecke realisiert wird, bevor eine ma\u00dfvolle Bebauung f\u00fcr 10.000 Menschen umgesetzt wird. Die B\u00fcrgerinitiative Heimatboden, getragen vor allem von Landwirten, macht sich f\u00fcr die Erhaltung der Anbaufl\u00e4chen stark und sch\u00fcrt Bef\u00fcrchtungen wegen Enteigungen. Es gibt aber auch die Initiative \u201eB\u00fcndnis Pro SEM!\u201c, die argumentiert, dass in den Planungsgebieten die Bodenspekulation verhindert werden muss, um dauerhaft bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.<\/p>\n\n\n\n

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Protestplakate gegen SEM in Daglfing und Johanneskirchen <\/em><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN) setzt auf Kooperation<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Ein anderes Baulandmodell im Baugesetzbuch ist die \u201eSozialgerechte Bodennutzung\u201c (SoBoN). Als eine der ersten St\u00e4dte in Deutschland machte M\u00fcnchen davon Gebrauch. Vorrangig ist das Ziel, bezahlbare Wohnungen zu schaffen. Hier setzt man auf die Kooperation mit den Grundst\u00fcckseigent\u00fcmern. Die baurechtlichen Bestimmungen erm\u00f6glichen es der Stadt, mit den Eigent\u00fcmern einen Vertrag zu schlie\u00dfen, einen Teil der Wohnungen an Berechtigte g\u00fcnstiger zu vermieten oder zu verkaufen.<\/p>\n\n\n\n

Dazu wurde ein Schl\u00fcssel geschaffen, mit einem bestimmten Anteil an Geschossfl\u00e4che f\u00fcr Einkommensorientierte F\u00f6rderung (EOF), M\u00fcnchen Modell oder preisged\u00e4mpften Mietwohnungsbau (PMB). Der Kaufpreis f\u00fcr die Genossenschaft wird wie bei den Progeno-Projekten im Prinz-Eugen-Park und in Freiham nicht nach der Grundst\u00fccksfl\u00e4che, sondern nach Quadratmeter Geschossfl\u00e4che bezogen auf das jeweilige F\u00f6rdermodell festgelegt.<\/p>\n\n\n\n

Die Vorhabentr\u00e4ger, wie \u00f6ffentliche und private Bautr\u00e4ger oder Genossenschaften, m\u00fcssen sich an den Folgekosten der Planung beteiligen, etwa f\u00fcr Stra\u00dfenausbau, Gr\u00fcnfl\u00e4chen, Grundschulen oder Kinderbetreuung. Damit die vereinbarten Kosten und Lasten angemessen bleiben, verbleibt mindestens ein Drittel des Planungsgewinns, also dem Bodenwert vorher als Gr\u00fcnland und nachher als Bauland, beim Investor. Bis Ende 2020 wurde in M\u00fcnchen mit SoBoN Baurecht f\u00fcr 59.000 Wohneinheiten geschaffen, davon 16.000 gef\u00f6rderte Wohnungen.<\/p>\n\n\n\n

Im Juli 2021 wurde das SoBoN-Modell f\u00fcr M\u00fcnchen novelliert. F\u00fcr neue Bebauungsplanverfahren gilt, dass mehr gef\u00f6rderter oder preisged\u00e4mpfter Mietwohnungsbau sowie die \u00dcbernahme erh\u00f6hter Folgelasten vorgesehen ist. Dabei k\u00f6nnen die Bautr\u00e4ger in einem Baukastensystem w\u00e4hlen, ob sie sich zum Beispiel durch einen h\u00f6heren Anteil an den Infrastrukturkosten das Recht erkaufen, mehr freifinanzierte Eigentumswohnungen zu errichten. Die Bindungsfrist an das Modell ist k\u00fcnftig grunds\u00e4tzlich 40 Jahre. Die Erstvermietungsmieten f\u00fcr neue Bebauungspl\u00e4ne wurden erh\u00f6ht, beim M\u00fcnchen Modell zum Beispiel um 50 Cent pro Quadratmeter. Die neue M\u00fcnchner SoBoN gilt bundesweit als dar weitgehendste Beschluss bei der Ausnutzung der gesetzlichen M\u00f6glichkeiten.<\/p>\n\n\n\n

Robert Allmeier<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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